La loi française impose aux promoteurs et maîtres d'ouvrages des obligations lourdes de conséquences en matière d'assurance décennale : la souscription obligatoire d'une assurance Dommages Ouvrages accompagnée, le cas échéant, d'une assurance Constructeur Non Réalisateur.

Ces polices coûtent fort cher. Puisqu'il n'y a que très peu d'assureurs qui acceptent ce genre de risque (et encore moins de réassureurs), leur souscription nécessite un dossier très complet pour donner lieu à une assurance standardisée ; en effet, le texte de telles polices doit suivre les dispositions de la loi et est non négociable. De plus, la complexité de la loi et du processus de souscription font que les quelques spécialistes en assurances dans ce domaine ont tendance à oublier la nécessité de garanties complémentaires et se perdent dans des considérations purement techniques.

Il existe cependant un certain nombre de dispositions à prendre lors de la rédaction des Cahiers des Clauses Administratives Particulières (CCAP) et des contrats de financement - également lors de la souscription des polices, qui doivent être conformes aux obligations qui y sont prévues - pour permettre une certaine souplesse et éventuellement un allègement partiel des coûts correspondants.

Notre société, spécialisée dans ce domaine, se propose d'aider ses clients dans l'analyse tant des textes en cause que de la mise en place des garanties correspondantes. C'est là une compétence qui nous a été imposée par l'importance de notre clientèle Immobilier et qui est confirmée par le nombre de gros projets (50.000m² et au-delà) dans lesquels nous avons été associés non seulement pour la mise en place de l'ensemble des polices mais également lors de la rédaction des marchés.

Il convient aussi d'être attentif lors des achats en Vente en l'Etat de Futur Achèvement (VEFA), car l’on a tendance à oublier que l'acheteur doit avoir le statut d'Assuré Additionnel au titre de l'assurance Tous Risques Chantier, compte tenu du fait qu'il sera propriétaire de l'ouvrage à partir de la réception et pendant toute la période de maintenance.

D'une façon plus générale, les textes des polices d'assurance "pendant construction" (T.R.C., Perte de Loyers Anticipés et autres) peuvent varier d'une compagnie à une autre et doivent être soigneusement contrôlés.

Notre société est intervenue fréquemment pour des chantiers à l'étranger, dans des pays comme l’Egypte, la Jordanie, les Etats-Unis, l’Inde etc... Il convient d'être particulièrement attentif aux Etats-Unis, où les pratiques sont assez différentes et où les risques en matière de responsabilité civile (même pour un maître d'ouvrage) sont plus importants qu’en Europe.

Enfin, notre Groupe dispose d'une équipe "Construction" spécialisée à Londres, avec une expérience toute particulière pour les gros projets privés et publics y compris des ouvrages tels tunnels, métros, et barrages.

Contacts
Merlin Haddon, Director
Thierry Simonet, Assistant Director, Real Estate and Construction